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【あなたにもできる!】シェアハウス・ゲストハウスの作り方と運営のコツ10選

 2017/07/14 ビジネスモデル
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56年振りで開催される東京オリンピック・パラリンピックまで、残りわずかとなりました。

2015年3月にみずほ総合研究所が発表した試算によると、2020年の東京オリンピック・パラリンピックの経済効果は2015年から2020年までの累計で約30兆円となっています。
このおおよその内訳は、競技施設や選手村などの建設投資、大会運営支出などの「直接的効果」が約1.3兆円、オリンピックに伴う都市インフラ整備や海外からの観光客の増加による観光需要の増大などの「付随的効果」が約27.7兆円です。
つまり、東京オリンピック開催の経済効果としては、直接的なものより付随的なものの効果の方が圧倒的に多いのです。

参考:ALL OLYMPIC TOKYO 2020

今のところ、インフラなどがきちんと整備されれば大きな宿泊施設の不足は起こらないと言われてはいます。

しかし、期間中の宿泊費の高騰は中々抑えるのは難しいでしょう。

そこで、注目されているのが、シェアハウスやゲストハウス。

ゲストハウスとは旅行者が宿泊する時に使用し、1泊から宿泊が可能なもの。シェアハウスはその地に居住し生活していくための住まいではないでしょうか。
シェアハウスでは多くの場合、1日や数日間の宿泊というのはできません。最低でも1か月以上の中~長期の契約となります。その中でリビングなどの共有スペースでは入居者同士のコミュニケーションを図りながら、しっかりとそこに「居住」しそこで「生活」することになります。
共に共有スペースがあり、そこには国籍を問わずいろんな人たちが集まってきて、情報交換やコミュニケーションを図るという点では似ているかもしれませんが、ゲストハウスでは昨日やってきた人が明日にはもう次の旅に出るなんてこともしょっちゅうあります。その点においてゲストハウスは旅の通過点の一つにすぎないのかも知れません。

出典:引っ越しMore

筆者は生まれ故郷である京都市に、3年前から誰も住まなくなった実家と他の不動産を昨年、シェアハウス・ゲストハウスに改造しました。

京都市内という立地は、大変有難い環境であるのですが、その分ライバルも多いです。

有名観光地でなくとも、村おこし・ふるさと再生・Uターン・Iターンなど、やりようによっては、十分需要が見込めるでしょう。

シェアハウス・ゲストハウスの作り方も、大家さん同居タイプから1軒貸しまで様々です。

ここでは、筆者が経験したシェアハウス・ゲストハウス設立の顛末記と、そこから学んだ数々のマニュアルをご紹介したいと思います。

1.まずは、断捨離から

筆者の実家では、平成22年に父が亡くなり、次いで平成27年に母が亡くなり、もう誰も住む人が居なくなりました。

この時点で、不動産類を相続した筆者にはいくつかの選択肢がありました。

  1. 空き家のまま置いておく
  2. 更地にして売る
  3. 建物付きで売る
  4. 誰か親族がリフォームして住む
  5. 賃貸物件にして貸す
  6. 更地にしてガレージにする

大体がこんな選択肢があったわけですが、亡父の土地に隣接して親族の土地があるため、②③のプランでは、親族の土地のほぼど真ん中に他人名義の土地が出来ることになり、何かと煩わしい事になるのは見えていました。

①のそのままにしておくも有りなのですが、家とは誠に人が居ないとさびれていくもので、固定資産税ばかり払ってさびれていくのを見ているのも辛いもの。

④では、姪の家族が、リフォームをして住むというプランも浮上しましたが、結局いろいろあってとん挫。

⑥のガレージについては、木造とは言え実家を解体し、ガレージにするにも費用が掛かり、当時、多額の相続税を取られた筆者には、その気力も財力もありませんでした。

そこで、筆者が選んだのは、⑤賃貸という道でした。

賃貸に出す準備として、まず手始めに行ったことは、片付けです。

50年以上に渡る人間の生活というものは、これほど物があるものなのかと正直驚きました。

亡父の趣味は、骨董品のコレクションです。骨董品屋さんを開くのが夢でしたので、その為に集めに集めた骨董品で2階の座敷は床が抜けそうになっていました。

それをまずは形見に置いておく分だけ取り分け、後は、京都での骨董品のオークションに出品する資格を持っている日本びいきのアメリカ人男性に頼んで、数回に分けて出品して売却してもらいました。

使用できる飾り棚や本棚は知人にお譲りしました。
その他諸々は、勇気をもって断捨離をして、約1年近く掛かりました。

2.補助金・助成金探し

さて、いざ、賃貸に出してみたものの、中途半端な木造家屋築50年。
なかなか借り手はありませんでした。

結局、お願いしていた不動産屋さんからの「シェアハウスかゲストハウスにしたらどうですか? それについては、京都市で探せば助成金などもありますよ。」というアドバイスに基づいて、京都市の関係各所に電話をして助成金を見つけ出してきました。

結果から言うと、時間はかなり掛かりましたが、「空き家対策」の助成金45万円、「耐震工事」の補助金15万円、合計60万円という金額を自治体から補てんしていただけて大変に有難いスタートになりました。

ただ、各種助成金・補助金などを頂くには、当たり前の事ですが、様々な条件がクリアされなければいけません。例えば、当方では空き家対策は、建物の平米数が決まっていたり、使用目的とか色々とありました。

3.専門家と巡り合う

そして、その市役所の関係部署から、京都市内を中心に『町家再生プロジェクト』をNPOで運営なさっているМ氏をご紹介頂き、私はシェアハウス・ゲストハウス設立に驀進することになったのです。

М氏の存在はこのプロジェクトには絶対に必要なものでした。

どの地方自治体にも必ずとは言いませんが、近隣も含めて「町家再生」だけではなく「空き家再生」「村おこし」等々、様々な、似たようなNPOがあるはずなので、やってみたい方はまずそういう組織をお探しになってみることをお勧めいたします。

実際に我がプロジェクトも、60万円という大金を頂くためには、膨大な書類作成から様々な仕組みの認識など、分からない事が多すぎて、М氏の支え・お助けがなければ未だにうろうろしていたかも知れません。

М氏は、このプロジェクトに、建設部門でお仕事として大工さんや専門家の派遣、器材の発注や設計の指示、又その後には、ゲストハウス時の宿泊者やシェアハウスとして住む住人さんの募集など、未だにお仕事として懇切丁寧に関わって頂いています。本当にこの専門家さんの存在無くしては、プロジェクトは途中破たんしていたかもと未だに思います。

4.リフォーム

家の中の整理整頓も終わり、がらんとした実家を見てみると、寂しさも有りますが、実際には50数年に渡る経年劣化はやはりあり、まずは補助金を頂いた耐震工事や、全くの和風建築なので各部屋の仕切りは襖なので、とりあえずは一階の和室に壁を作って仕切ることにしました。

2階を住居とする住人と1階の住人さんとの仕切りです。階段から降りてきて襖しかないのでは1階の住人さんのプライバシーが守れません。これに関しては、友人の大きな材木屋さんに無理を言って、傷物・はんぱ物でいいという条件で、木曽ヒノキや杉を安価で分けて頂きました。おかげ様で1階は、今でもヒノキの良い香りがします。

『ヒノキ御殿』と内輪受けしていますが、このようにリフォームの材料を安価で仕入れる工夫や、今流行のDIYなどで、やれる所は自分たちでやって経費を安く上げる工夫も大切です。

また、NPO代表のМ氏は、ご自身でも数件の古民家シェアハウスを保有されていて、プロの大工さんと、後はボランティアスタッフで古民家・町家の再生などもしているので、お世話になっている方達の中には、一緒にリフォームをしている方達もおられるようです。

耐震工事は、本格的にやろうと思うと予算オーバーどころか、数百万円係る計算になってしまい、如何に耐震工事が高価か痛感しましたが、М氏と所属の大工さんのアドバイスに従い、角材などを入れ、その時点で最大に出来る範囲の工事をお願いし、空き家対策と共に京都市に報告をしました。

5.電化製品や備品の買い足し・買い替え

シェアハウス・ゲストハウスは、基本生活をしていく設備というのは大家さん持ちで提供しているのが普通です。

当方では、余りに古くなった洗濯機・炊飯器・電子レンジ・トースター等は買い替え、新たに、フライパン・鍋、ちょっとした調理器具などは買い足しました。

そんなに上等の物である必要はありませんが、やはりある程度新しいもの、綺麗にしてあるものは必要かと思います。

食器類などは、実家の物は一軒貸しを最初考えていたので全て廃棄しましたが、結局筆者の家から送ったりして、なるべく経費節約に努めました。

それでなくとも、ダイニングのテーブルセットやごみ箱・ポスト等、他の物で次々買い替え・買い足しが増えてくるのも事実です。リストアップして量販店等で効率よく購入をお勧めします。

6.入居者募集スタート

さて、住居を提供する側の準備が整えば、後は入居者を募るばかりです。

60万円の助成金を頂いていたとしても、工事・電化製品・備品等、とてもではないですが助成金の範囲内では賄えそうにも有りません。早く回収したい気持ちで一杯です。

ところが、一般の不動産屋さんにお願いしていた一軒貸しは応募もなく、助成金では海外留学生かアーティストさんという規約もあるので、NPOのМ氏に全てをお任せし、NPOのサイトでの募集と、Airbnb(民泊仲介サービス)というシステムからのご予約で、入居者さんを待つこととなりました。

最初に入居したのは、日本人の男子大学生。後は、20代の日本大好き台湾人女性留学生2名でした。このシステムを見て、ちょうど契約の切れた今までのシェアハウスから移ってきたのです。

2人とも、ペラペラとまではいきませんが、意思疎通を図るにはまずまずの日本語を話され、我がシェアハウスを基地にして、日本の生活を謳歌し、今年の4月に国へ帰っていきました。

その次には、1階の個室に、シンガポールからの女性観光客。そして、彼女の帰国を待って、1階のヒノキ部屋には、革細工の日本人男性アーティストさんと、そう隙間もなく入居頂いています。

うちのシェアハウスは、京都の静かな住宅街にあり、賀茂川にも近く環境はいいのですが、やはり街中と比べると交通の便がどうしても良いとまでは言えません。

2分位の所にバス停1つ、地下鉄の駅までは、恐らく20分位はかかるかも知れません。
やはり、交通の便がよろしくないというのが欠点でした。

それでも、М氏のおかげで、2階にも新しい入居者さんが決まり、シェアハウスは動き出しました。

7.プロのアドバイスで定期借家契約に

隣地で経営している独身者用マンションは、通常の2年満期の借家契約にしていますが、このシェアハウスに関しては、契約を定期借家契約にしました。

定期借家とは、契約期間に定めがある借家契約です。

通常の借家契約(普通借家契約)では、借主保護の立場から、借主が継続して住むことを希望している場合には、貸主からの解約や更新の拒絶は、正当な事由(戻ってそこに住む必要がある、売らなければならないなど借家を明け渡してもらう理由)がない限りできません。

いつ更地にするか分からない、いつ親族が住みたいと言い出すか分からない、そんな物件であるため、弁護士に相談の上、最長2年で契約が終わる定期借家契約にしています。

現在はそれぞれの住人さんと話し合い、それぞれの契約期間を決めていますが、いずれにしても通常契約では有りません。2000年に導入されたこの制度があるおかげで、安心して実家を賃貸物件にすることが出来ました。

又、顧問契約まで必要とは言いませんが、筆者は不動産の仕事、又自分のプロデュースの仕事で契約を結んだり一考が必要な時は、旧知の弁護士の先生に必ず法律相談をして頂きます。

弁護士の先生と言えば、高額な相談料が必要かと思いがちですが、法律相談は30分5000円が相場で、きちんと文書にまとめて持参すれば、大抵が1時間位、1万円で相談が出来ます。

これによって大きな安心が買えることを考えると、大変価値のある経費であると筆者は考えます。

是非読者の皆さんも弁護士・司法書士等の法律家や税理士・ファイナンシャルプランナーなどを、有効活用されることをおすすめします。

また、ある程度の規模の企業さんなら、圧倒的に顧問弁護士さんや顧問税理士さんをお勧めします。きっとあなたの事業が潤滑に動くことを実感して頂けると思います。

参考:http://suumo.jp/journal/2014/04/30/61848/
SUUМO ジャーナル

8.大事な借家人賠償責任保険

シェアハウス・ゲストハウスの入居者さんにも火災保険に入って頂きます。

ゲストハウスの場合、Airbnbのシムテムからご紹介の観光客さんは保険付きの金額で宿泊していただいているので問題はないのですが、シェアハウスに長期間入居していただく方には火災保険は必須です。

借家人賠償責任保険(特約)」という保険に加入いただくのですが、1か月で割ると、大体1,000円で確実にお釣りの来る金額で加入できます。

この保険は、大家さんのために入ると考えればいいもので、 火災や爆発、漏水などによって借りている部屋に損害を与えてしまったときに、原状回復するための費用を補償するというものです。 一般的には家財保険の特約という形で契約することになります。

もちろん、大家さん自身、自分の物件には火災保険をつけているものです。

しかし、大家さんに保険のお支払いをした後、保険会社の調査で火災原因がシェアハウスの住人さんの火の不始末と分かった場合、近頃は賃貸物件の住人さんに対して保険会社が賠償を求めてくるケースがあるそうです。

ですからある意味、この保険はシェアハウスの住民さんを守るための保険でもあるのです。

9.ルール作りは超重要!

さて、実際に小さいながらもシェアハウス・ゲストハウスとして動き出すと、全くの他人同士がまさに1つ屋根の下で暮らされる訳ですから様々なルールが必要になってきます。

筆者のシェアハウスでは、まずNPOのМ氏の許可を頂いて、М氏経営のシェアハウスのルールを住所など必要な所だけ変更して作りました。

中には、団体生活を送る上での当たり前のルールや、ゴミ出しのルール等が書かれています。外国人向けに英語バージョンも用意しました。。

入居が長期でない観光客さんの場合は、キッチンの使用後の整頓と清掃、ゴミ出しの曜日に加えて、近所のスーパー・コンビニ・郵便局・銀行等の場所をマップに記入したもの、イスラム教の方向けに、京都市内のハラール(お祈り済の食材)食品のショップや、レストランなどの住所・電話なども加筆しました。

これからの時代とオリンピック対応などを考えると、こういった配慮も必要になってくると思います。

又、ルール作りの中には、以下のようなお掃除分担表もエクセルで作りました。使用頻度や汚れ具合なども有りますので、内容は住人さん同士で話し合って決めて頂きますが、こちらでできる外枠だけは作ってあげておいた方が良いと思います。

住人さんと、NPOの代表М氏、スタッフの女性はラインでやり取りをされています。何か問題がある時・分からない時、気軽に相談できるシステムを作っておくことは大事です。

この辺りが全く自由のワンルーム賃貸物件との違いです。

1つ屋根の下に他人同士が住むので、問題が起こらなければいいですが、揉め事でなくても、ある程度最初は大家や契約を段取りしてくれたМ氏の組織のようなところが介入しないと最初は動きません。

シェアハウスの揉め事は、М氏曰くお掃除に関することが多いと聞きました。

まして、それが外国人となると、お掃除の概念なども日本人とは随分違い、筆者もそこは苦労しました。

ルールに従ってのゴミ出し・掃除当番はきちんとやってくださいという毅然とした態度は必要です。

10.シェアハウスにして本当によかった!

かくして、シェアハウスは出来上がり、両親のいた実家は、シェアハウス○&○に生まれ変わりました。○&○の○は、両親のイニシャルです。

両親が昔仲良く住んでいたエネルギーを継ぎたいとの思いから付けたものです。

しかし正直言うと、シェアハウス・ゲストハウスなどという物が、いくらお手伝い頂いたとは言え、自分の持ち物になるとは、露とも思ってはいなかったのが正直な感想です。

一軒貸し位ならあるだろうとは思っていましたが、シェアハウス・ゲストハウス等というものは、「テラスハウス」のようなテレビ番組の世界、もしくは、若い起業家の方達が経営する最先端の賃貸物件の形の1つ位に捉えていて、自分と関係ないと思っていたのです。

でも実際には、四苦八苦はしましたが、出来上がって本当に良かったと思っています。
何よりも空き家は痛むし、防犯上もよろしくありません。
貸そうが貸すまいが、固定資産税はそんなことお構いなしに払わなくてはいけません。

なお、今回のシェアハウスオープンにおける収支に関してまとめますと、60万円の補助金と、骨董品のオークション売り上げが約50万円、収入としては約110万円です。

支出としては、耐震・リフォームに、約80万円、材木・窓など器材10万円、外壁塗り替え20万円、家族で行った庭のリフォームや材料など全て入れると、初期投資としては多分20万円から30万円位は持ち出しになってはいるとは思います。

しかし、寂しく空き家になり、固定資産税納付のお荷物にだけなっていたことを思うと、起業としてはまずまずかなと思います。

決して大きな利益は見込めない案件ではありますが、事業というのは、「儲けが出ればそれで良し」だけでは決してないと思います。

空き家にもせず、固定資産税分くらいは捻出出来て、何より育った生家を活き活きした状態で見られるというのは、筆者的には成功の1つだと思えます。

まとめ

如何でしたでしょうかか?

今回は、実家がシェアハウス・ゲストハウスとして生まれ変わるまでの顛末記を、筆者自身の体験から書いてみました。

シェアハウス・ゲストハウス以外にも、店舗・貸家・コミュニティースペース・売却など色々と利用価値はあると思える空き家スペースは、うまく活用できれば、あなたの起業の強い味方になってくれるはずです。

又、そのような活用できる不動産を持っていないという方でも、何か起業をする時に借り受けるスペースとしては、かなり有効だと思えます。

基本的には、やはりかなり築年数の経った物件が多いので、お家賃が安い。税金などは大家さんが払ってくれる。そして、空き家にしておきたくない大家さんも沢山いらっしゃるので、交渉次第ではメンテナンスなど便宜を図って頂ける場合もあると思います。

この記事が、何かしらあなたのお役に立てれば幸いです。

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櫻子

櫻子

職業は、心理カウンセラー・催眠療法士、不動産(マンション・シェアハウス・ガレージ)を姉と共同経営、各種デザイン・企画・プロデュースなどを口コミ依頼で受ける創苑主宰。

不動産経営の生まれ故郷京都とベースに住んでいる近県とを行ったり来たりしながら、カウンセリングと、口コミ依頼の様々な案件をこなす。

新店舗立ち上げ、巨大観光施設プロデュースから、小さな商品の開発まで、今までの経験と、多彩な人脈のネットワークを活用してこなす。今の所、企画・プロデュースのリピート率はほぼ100%

頼んで良かった、一緒に仕事が出来て楽しかったなどのご感想から、問題発生時には、ブレーンにいる様々な専門家の助言によって問題を解決し、正しい軌道修正を行うシビアさを持つ。

延べ3万人を超える心理カウンセラーのクライアントからの学びと、自分自身の事業やプロデュースの経験から、これから起業する人・起業しても上手くいかない人に気付きをもたらすような記事を書きたいと願っている。

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